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廣東省自然資源廳關于印發《廣東省產業用地 政策實施工作指引(2019年版)》的通知

欄目:通知公告 點擊量:1,581 發布時間:2019-08-27

各地級以上市自然資源主管部門:

  為促進我省高質量發展,我廳根據自然資源部辦公廳《產業用地政策實施工作指引(2019年版)》(自然資辦發〔2019〕31號)以及我省法規、規章、現行有效的規范性文件,梳理政策實施要點,編制形成《廣東省產業用地政策實施工作指引(2019年版)》(以下簡稱《指引》),以指導各地自然資源主管部門規范執行產業用地政策,同時供其他行業主管部門和用地者參考。

  本《指引》印發后,國家和省新出臺的政策規定與本《指引》及其引用的文件規定不一致的,以新的政策規定為準。

                                 廣東省自然資源廳

                                 2019年8月26日



  廣東省產業用地政策實施工作指引(2019年版)


  第一章  總    則

  第一條(產業用地政策含義)廣東省產業用地政策是指國家規范性文件規定的和省制訂的適用于特定行業的用地政策。上述特定行業不包括房地產業。

  本指引引用的相關文件清單見附錄,并可在廣東省自然資源廳門戶網站(http://nr.gd.gov.cn/)查詢。

  第二條(產業用地涉及的內容)本指引重點對上述特定行業涉及的用地報批、國土空間規劃、土地利用計劃安排、土地供應、土地利用、不動產登記等涉及的政策要點予以歸納說明。

  第三條(產業用地基本原則)各級自然資源主管部門應當遵守國家和省有關法律法規規章和產業用地政策規定,落實國土空間規劃的管控要求,在保障產業發展用地中堅持規劃確定用途、用途確定供應方式、市場確定供應價格的原則。

  第四條(平等對待各類用地主體)各級自然資源主管部門執行產業用地政策時,應當堅持公平、開放、透明的市場規則,對產業用地中各種所有制經濟一視同仁、平等對待,防止排除、限制市場競爭等不規范行為。

  第二章  產業用地審批

      第五條(產業用地報批方式)產業用地供應涉及農用地轉用和土地征收的,應當先行辦理農用地轉用和土地征收審批手續。具體報批方式分為:

  (一)分批次方式:項目用地位于土地利用總體規劃確定的城市(含建制鎮)或村莊、集鎮建設用地規模范圍內建設用地規模范圍內,按分批次的方式報批。一個批次用地可以一塊或多塊土地同時打包上報。

  (二)單獨選址方式:項目用地位于土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍外,或同時使用土地總體規劃確定的建設用地規模外和范圍內土地,按單獨選址方式報批。

  第六條(產業用地審批權限)產業用地必須符合國土空間規劃(土地利用總體規劃和城鄉規劃),實行分級審批。具體是:

  (一)國務院用地審批權限:

  1.報國務院審批土地利用總體規劃城市(目前是廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門、湛江等10市,以下簡稱廣州等10市)中心城區范圍內的產業用地,涉及農用地轉為建設用地的,經省人民政府審核同意后報國務院批準。

  2.涉及征收永久基本農田,或永久基本農田以外的耕地35公頃以上的,或其他土地70公頃以上的產業用地,經省人民政府審核同意后報國務院批準。

  經國務院批準農用地轉用的產業用地,同時辦理征地審批手續。

  (二)省人民政府用地審批權限

  1.除國務院審批權限以外(廣州等10市以外城市,及廣州等10市中心城區以外),市、縣土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內產業用地,涉及農用地轉為建設用地的,報省人民政府批準。

  2.征收土地未達到國務院批準條件的,由省人民政府批準。

  3.占用國有未利用地(在廣州、深圳市超過20公頃,在其他地級市超過5公頃)和經省人民政府批準立項的重點建設產業項目以及跨地級以上市的產業項目占用國有未利用地的產業用地,報省人民政府批準。

  (三)地級以上市人民政府用地審批權限

  1.鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模范圍內的產業用地,涉及農用地轉為建設用地的,報地級以上市人民政府審批。

  2.占用國有未利用地或農村集體經濟組織使用本集體所有的未利用地進行非農建設的,面積在廣州、深圳市20公頃(含本數)以下且1公頃(不含本數)以上的、在其他地級市5公頃(含本數)以下且1公頃(不含本數)以上的產業用地,報地級以上市人民政府審批。

  (四)縣級人民政府用地審批權限

  產業項目占用國有未利用地或農村集體經濟組織使用本集體所有的未利用地進行非農建設的,面積在1公頃(含本數)以下,報縣級人民政府審批。

  (五)產業用地審批權限委托審批

  依據《廣東省人民政府關于將一批省級行政職權事項調整由各地級以上市實施的決定》(粵府令第248號)和《廣東省人民政府關于將一批省級行政職權事項繼續委托各地級以上市實施的決定》(粵府〔2019〕16號)的規定,省政府將部分省級行政職權事項委托各地級以上市實施,其中:

  1.廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門、湛江、肇慶、清遠12市,省管權限農用地轉用和土地征收審批(審核)委托各地級以上市人民政府實施。

  2.省管權限未利用地使用審批權限委托各地級以上市人民政府實施。

  3.“三舊”改造涉及完善土地征收手續審批,省管權限土地征收審批委托各地級以上市人民政府實施。

  4.“三舊”改造涉及“邊角地、夾心地、插花地”農用地轉用和土地征收審批,省管權限農用地轉用和土地征收審批委托各地級以上市人民政府實施。

  5.“三舊”改造涉及舊村莊集體建設用地轉為國有建設用地審批,省管權限土地征收審批委托各地級以上市人民政府實施。

  第七條(土地征收補償)在征收農民集體土地時,不得低于《廣東省征地補償保護標準(2016年修訂調整)》(粵國土資規字〔2016〕1號)進行補償。禁止侵占、挪用被征收、征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用。同時,積極采取安排留用地、安置就業、土地補償費入股或土地入股等途徑和方式解決好被征地農民的生產、生活問題,確保其有長期穩定的生活來源及保障。

  第八條(土地利用計劃安排)各地要根據國家和省產業政策、國土空間規劃和當地產業發展情況,統籌使用新增和存量建設用地,合理安排用地計劃指標,優先支持符合產業政策的項目用地,服務民生設施建設,促進產業創新發展。

  (一)依據《廣東省土地利用年度計劃管理辦法》(粵國土資規劃發〔2018〕18號)的規定,新增建設用地計劃指標分為省指標和分配給地級以上市的指標。省級交通、能源、水利、礦山及軍事設施等重大基礎設施、保障性安居工程、農民住房、精準扶貧、農村新產業新業態、環保設施、非營利性體育設施、非營利性教育設施、非營利性醫療衛生設施、非營利性養老設施、非營利性殯葬設施等民生設施項目從省指標中列支。省直接分配給地級以上市的指標包括根據南沙新區(自貿區)、橫琴新區(自貿區)、中新知識城及深汕特別合作區等重大平臺和省產業轉移工業園分配的指標,以及直接分配給粵東西北等欠發達地區的扶持指標。根據各地“三舊”改造和拆舊復墾情況、引進重大產業項目落地等情況,省可獎勵分配部分指標給各地。各地使用指標時要優先保障本地區基礎設施、先進制造業、現代服務業、高新技術產業、優勢傳統產業等省重點產業項目及特色小(城)鎮用地。

  (二)依據《廣東省重大產業項目計劃指標獎勵辦法》(粵國土資規劃發〔2018〕71號)的規定,省每年安排一定數量的新增建設用地計劃指標,用于對列入上一年度省重點建設項目計劃的戰略性新興產業和先進制造業等重大產業項目所在縣(市、區)獎勵。

  (三)依據《國務院關于促進外資增長若干措施的通知》(國發〔2017〕39號)、《廣東省人民政府關于印發廣東省進一步擴大對外開放積極利用外資若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕78號)和《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕79號)的規定,對實際投資金額超過10億元的制造業外商投資項目用地和世界500強企業、全球行業龍頭企業總部或地區總部自建辦公物業用地,由省市共同安排土地利用計劃指標。對符合《廣東省重大產業項目計劃指標獎勵辦法》獎勵條件的重大外資項目和重大產業項目,省按照相應標準給予用地指標獎勵,其中對投資20億元以上、符合投資強度要求并完成供地手續的項目,省全額獎勵用地指標。對各地引進重大外資項目和重大產業項目但當年用地指標確有不足的,可按規定向省申請預支獎勵計劃指標。

  (四)依據《國務院辦公廳關于進一步激發社會領域投資活力的意見》(國辦發〔2017〕21號)的規定,各地要將醫療、養老、教育、文化、體育等領域用地納入國土空間規劃和年度用地計劃,農用地轉用指標、新增用地指標分配要適當向上述領域傾斜,有序適度擴大用地供給。

  (五)依據《國務院關于進一步支持小型微型企業健康發展的意見》(國發〔2012〕14號)和《廣東省人民政府辦公廳關于進一步支持小型微型企業健康發展的實施意見》(粵府辦〔2012〕130號)的規定,對規劃建設的小企業創業基地、科技孵化器、商貿企業集聚區等,要優先安排用地計劃指標。

  (六)依據《廣東省人民政府印發關于進一步促進科技創新若干政策措施的通知》(粵府〔2019〕1號)的規定,優先保障重大科技項目用地,新增的非營利性科技項目用地計劃指標由省統籌解決。

  (七)依據《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕79號),國家級開發區和省級開發區、產業轉移園區(產業轉移集聚地)建設的高標準廠房和工業大廈,經所在地地級以上市政府確認其容積率超過2.0并提出申請后,所使用的用地計劃指標可由省予以返還。

  (八)依據《廣東省人民政府關于加快新能源汽車產業創新發展的意見》(粵府〔2018〕46號)的規定,對投資20億元及以上的新能源整車企業和投資10億元及以上的關鍵零部件企業,由省統籌解決用地指標。

  (九)依據《廣東省人民政府辦公廳印發關于支持鐵路建設推進土地綜合開發若干政策措施的通知》(粵府辦〔2018〕36號)的規定,鐵路項目配套安排的土地綜合開發所需新增建設用地指標,由省自然資源廳向自然資源部申請計劃單列或使用省預留指標。 

  (十)依據《廣東省自然資源廳 廣東省農業農村廳關于印發貫徹落實省委省政府工作部署實施鄉村振興戰略若干用地政策措施(試行)的通知》(粵自然資規字〔2019〕1號)的規定,省級每年安排一定比例的新增建設用地計劃指標,專項用于農村新產業新業態發展、產業融合發展、農民住房建設。涉農市縣各級每年安排不少于10%的用地指標,保障鄉村振興新增建設用地需求,優先保障農業產業園、科技園、創業園、縣域助農服務綜合平臺和鎮村助農服務中心建設用地安排,支持現代農業園區和助農服務體系建設。

  (十一)依據《廣東省商務廳關于印發<中韓(惠州)產業園實施方案>的通知》(粵商務促函〔2018〕254號)的規定,中韓(惠州)產業園作為國家對外合作重大平臺,參照南沙新區(自貿區)、橫琴新區(自貿區)、中新知識城及深汕特別合作區等4個重大平臺給予專項用地計劃指標支持。

  第九條(耕地占補平衡)非農業建設占用耕地的,要按照《廣東省國土資源廳關于加大耕地提質改造力度嚴格落實占補平衡的通知》(粵國土資規字〔2016〕2號)要求,嚴格落實“占優補優、占水田補水田”。對無法避讓耕地的非農業建設項目,必須嚴格進行耕地占補平衡分析,嚴格按國家有關規定落實占補平衡。城市分批次建設用地項目涉及占用耕地的,必須落實先補后占和直接補充優質耕地或水田要求。

  第十條(國土空間規劃修改)產業項目確需修改國土空間規劃的,應當依法依規辦理規劃修改審批手續,再報批用地。

  (一)依據《土地管理法》和《廣東省土地利用總體規劃修改管理規定》(粵國土資規劃發〔2013〕23號)的規定,國家和省重點建設項目用地,重大污染企業搬遷用地等確需修改土地利用總體規劃的,可以申請修改土地利用總體規劃。

  (二)依據《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規字〔2018〕3號)的規定,對于連片改造中不符合土地利用總體規劃,原則上單塊面積不超過3畝、累計面積不超過項目主體地塊面積10%的邊角地、夾心地、插花地等零星土地,在不突破城鄉建設用地規模、不減少耕地保有量且不涉及占用永久基本農田的前提下,可憑“三舊”項目確認文件、自然資源部門出具的相關零星土地無法單獨出具規劃設計條件或難以獨立開發的函件申請修改土地利用總體規劃。

  第十一條(占用高標準農田的情形)依據《廣東省國土資源廳關于嚴格控制非農業建設占用高標準農田的通知》(粵國土資規字〔2016〕4號)的規定,在無法完全避免占用高標準農田情況下,變電站、污水處理、垃圾廢物處理、殯葬等項目用地可占用高標準農田。

  占用高標準農田的,按照“誰占用、誰補建”、“建設面積不減少、建設標準有提高”的原則由建設用地單位在用地報批前完成補建。建設用地單位委托當地政府落實補建任務的,由建設用地單位與有關縣(市、區)人民政府簽訂協議,明確責任和義務,并按協議規定落實改造資金。

  第十二條(占用永久基本農田的情形)依據《自然資源部關于做好占用永久基本農田重大建設項目用地預審的通知》(自然資規〔2018〕3號)的規定,黨中央、國務院明確支持的重大建設項目(包括黨中央、國務院發布文件或批準規劃中明確具體名稱的項目和國務院批準的項目),國家級規劃明確的能源項目,國務院投資主管部門或國務院投資主管部門會同有關部門支持和認可的能源項目難以避讓永久基本農田的,要嚴格組織落實永久基本農田補劃。

  第十三條(先行用地的情形)依據《建設用地審查報批管理辦法》(國土資源部令第69號)的規定,國家重點建設項目中的控制工期的單體工程和因工期緊或者受季節影響急需動工建設的其他工程,可以由省自然資源主管部門向自然資源部申請先行用地。經批準先行用地的,應當在規定期限內完成用地報批手續。

  第三章  土地供應計劃與用途

  第十四條(國有建設用地供應計劃安排)市、縣自然資源主管部門應結合產業用地政策要求和國土空間規劃,依據《國有建設用地供應計劃編制規范(試行)》(國土資發〔2010〕117號)的規定編制年度國有建設用地供應計劃,科學安排國有建設用地供應的總量、結構、布局、時序和方式。符合國家和省發布的產業發展規劃、產業促進政策中明確的重點產業以及縣級以上地方人民政府依據上述規劃、政策明確的本地區重點產業,可優先納入供應計劃。各地制定國有建設用地供應計劃,要根據國家和省對養老、教育、醫療、體育等公共服務設施建設的政策要求,合理確定并保障土地供應規模。

  (一)依據《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕79號)的規定,各地市要劃設工業用地控制線,年度建設用地供應計劃要充分保障工業用地供給;“三舊”改造土地優先保障先進制造業需求。

  (二)依據《廣東省自然資源廳 廣東省發展和改革委員會 廣東省工業和信息化廳 廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省生態環境廳 廣東省市場監督管理局關于印發進一步降低用地成本促進中小企業發展若干政策措施的通知》(粵自然資規字〔2019〕8號)的規定,各地應安排一定比例的儲備土地優先保障中小企業用地需求,在年度土地供應計劃中原則上優先安排土地用于支持中小企業建設發展。

  (三)依據《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》(粵國土資規〔2017〕3號)的規定,優先安排新產業發展用地,依據國家《戰略性新興產業重點產品和相關服務指導目錄》《中國制造2025》《國家戰略性新興產業“十三五”發展規劃》和“互聯網+”等國家鼓勵發展的新產業、新業態政策要求,各地可結合實際,確定當地重點發展的新產業,優先安排用地供應。

  第十五條(土地用途的確定)市、縣自然資源主管部門在組織產業用地供應時,在城市、鎮規劃區內以出讓方式供地的,應按照《城鄉規劃法》的規定,依據控制性詳細規劃,提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件,作為出讓合同的組成部分。

  國家支持發展的新產業、新業態項目用地,符合《國土資源部 發展改革委 科技部 工業和信息化部 住房城鄉建設部 商務部關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)文件規定的,可以按照相關規定確定土地用途。對現行國家標準分類中沒有明確定義的新產業、新業態類型,市、縣自然資源主管部門可按照國土資規〔2015〕5號文件規定,結合土地供應政策要求和當地產業發展實際需要,商同級產業主管部門提出規劃用途的建議意見。

  市、縣自然資源主管部門在簽訂國有建設用地使用權出讓合同時,合同中的宗地用途按國家標準《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2017)規定的土地二級類填寫,規劃條件與《土地利用現狀分類》無直接對應類型的,應研究確定對應的土地二級類的類型,必要時可征求產業、投資部門意見。鼓勵地方自然資源主管部門研究制定城鄉規劃用地分類與土地利用現狀分類對照表,經批準后統一執行。

  (一)依據國土資規〔2015〕5號和《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》(粵國土資規字〔2017〕3號)的規定,新產業工業項目用地的生產服務、行政辦公、生活服務設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的,可仍按工業用途管理。科教用地可兼容研發與中試、科技服務設施與項目及生活性服務設施,兼容設施建筑面積比例不得超過項目總建筑面積的15%,兼容用途的土地、房產不得分割轉讓。其他情形下,同一宗土地上兼容兩種以上用途的,應確定主用途并依據主用途確定供應方式;主用途可以依據建筑面積占比確定,也可以依據功能的重要性確定,確定主用途的結論和理由應當寫入供地方案,經批準后實施。

  (二)依據《廣東省人民政府辦公廳關于加快新能源汽車推廣應用的實施意見》(粵府辦〔2016〕23號)的規定,利用合法存量建設用地改造、加裝、新建充換電設施的,可不再辦理用地審批手續。通過租賃等他項權利取得土地使用權建設充換電設施的,在符合規劃的前提下可保持現有建設用地已設立的土地使用權及用途不變。

  第十六條(改變土地用途)依據《土地管理法》《城市房地產管理法》的規定,建設單位應當按照國有建設用地使用權出讓等有償使用合同的約定或者國有建設用地劃撥批準文件的規定使用土地。確需改變土地用途的,經有關人民政府自然資源主管部門同意,報原批準用地的人民政府批準。經批準改變土地用途的,簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同,相應補繳國有建設用地使用權價款,按規定辦理不動產登記。對于落實產業用地政策供應的宗地,相關規范性文件有限制改變用途規定的,原則上應當將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同。其中,對經批準的用地,相關規范性文件規定該類用地禁止改變用途、容積率等土地使用條件用于其它建設的,自然資源主管部門要予以嚴格監管。

  (一)依據《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》(粵國土資規字〔2017〕3號)的規定,分期建設的工業項目,不得改變土地用途,不得興建職工住房。改變工業用途用于經營性用途的,一律由市、縣人民政府收回土地并重新公開供應(“三舊”改造用地除外)。

  (二)依據《廣東省財政廳 廣東省發展和改革委員會 廣東省國土資源廳 廣東省住房和城鄉建設廳 中國人民銀行廣州分行 廣東省國家稅務局 廣東省地方稅務局 廣東省新聞出版廣電局關于支持廣東省電影發展若干經濟政策的通知》(粵財教〔2015〕22號)的規定,對新供單體影院建設用地,應在出讓合同中明確,如改變土地用途的,需由政府依法收回后重新供應。

  (三)依據《廣東省自然資源廳關于印發完善城市停車場用地配套政策若干措施的通知》(粵自然資規字〔2018〕4號)規定,對停車場建設用地,不得改變規劃確定的土地用途,并在核發劃撥決定書、簽訂出讓合同和租賃合同時明確規定或者約定,改變用途用于住宅、商業等的,由各地自然資源主管部門依法收回建設用地使用權。

  第十七條(可按原地類管理的情形)各地要依據國土空間規劃積極引導產業項目合理選址,盡量利用未利用地及存量建設用地等,不占或少占耕地,嚴格保護永久基本農田。依據下列規定使用的農用地或未利用地,可按原地類認定和管理,并嚴格按照規定條件使用土地。

  (一)依據《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)的規定,光伏、風力發電項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的,對不占壓土地、不改變地表形態的用地部分,可按原地類認定。

  (二)依據《關于支持旅游業發展用地政策的意見》(國土資規〔2015〕10號)的規定,旅游項目中屬于自然景觀用地及農牧漁業種植、養殖用地的,不征收(收回)、不轉用,按現用途管理。

  (三)依據《促進鄉村旅游發展提質升級行動方案(2018-2020年)》(發改綜合〔2018〕1465號)的規定,經市縣發展改革、住房城鄉建設、農業農村、文化和旅游等主管部門認定為僅在年度內特定旅游季節使用土地的鄉村旅游停車設施,自然資源主管部門在相關設施不使用永久基本農田、不破壞生態與景觀環境、不影響地質安全、不影響農業種植、不硬化地面、不建設永久設施的前提下,可不征收(收回)、不轉用,按現用途管理。超出特定旅游季節未恢復原狀的,由市縣發展改革、住房城鄉建設、農業農村、文化和旅游等主管部門責令恢復原狀。

  (四)依據《關于促進自駕車旅居車旅游發展的若干意見》(旅發〔2016〕148號)的規定,對自駕車旅居車營地的特定功能區,使用未利用地的,在不改變土地用途、不固化地面的前提下,可按原地類管理。

  (五)依據《廣東省自然資源廳 廣東省農業農村廳關于印發貫徹落實省委省政府工作部署實施鄉村振興戰略若干用地政策措施(試行)的通知》(粵自然資規字〔2019〕1號)的規定,優化鄉村旅游用地政策,鄉村旅游項目中除永久基本農田外的未改變農用地和未利用地用途及功能、未固化地面、未破壞耕作層的生態景觀和棧道用地,按實際地類管理。休閑農業和鄉村旅游項目中屬農牧漁業種植、養殖用地的,可不辦理征收(收回)和農轉用手續,按現用途管理。對于零散休閑農業和鄉村旅游建設項目,如農村廁所、旅游驛站、景觀平臺、品鑒室、停車場等,允許各地按規定辦理預留城鄉建設用地規模使用。為發展鄉村旅游業拓寬農村道路,拓寬后不超過8米的,在不占用永久基本農田的前提下,按農用地管理。

  第四章   土地供應方式

  第十八條(辦理劃撥國有建設用地使用權)符合《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規定的建設用地項目,方可以劃撥方式提供國有建設用地使用權。劃撥國有建設用地使用權人應當按照劃撥決定書規定的用途和使用條件開發建設和使用土地。未經有批準權的市、縣人民政府自然資源主管部門批準,劃撥國有建設用地使用權不得擅自轉讓、出租。除劃撥決定書、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新出讓的外,劃撥國有建設用地使用權人申請辦理有償使用手續的,自然資源主管部門應當依法依規予以辦理。

  各級自然資源主管部門在執行《劃撥用地目錄》和有關產業用地政策時,應當保持本地區劃撥國有建設用地使用權供應要求、程序、劃撥價款標準和權能的一致性,不得對民間投資、外商投資項目區別對待。市、縣自然資源主管部門劃撥國有建設用地使用權時,在符合國土空間規劃的前提下,可以建設項目審批、核準、備案文件記載的項目建設內容為依據判斷是否符合《劃撥用地目錄》,不得以建設單位投資來源為民間投資、外商投資或政府和社會資本合作等為由限制申請劃撥用地。對于《劃撥用地目錄》明確要求“非營利性”或“公益性”的建設用地項目,自然資源主管部門方可要求建設單位提供擬使用土地者的非營利性質證明文件,包括但不限于民辦非企業單位登記證書、社會服務機構登記證書和國務院文件、行業主管部門文件等規定的審查意見、初審意見等,但不得對《劃撥用地目錄》未明確要求“非營利性”或“公益性”的建設用地項目提出同等要求。

  (一)依據《關于優化社會辦醫療機構跨部門審批工作的通知》(發改社會〔2018〕1147號)和《廣東省發展和改革委員會 廣東省民政廳 廣東省自然資源廳 廣東省生態環境廳 廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省衛生健康委員會 廣東省市場監督管理局 廣東省中醫藥局關于優化社會辦醫療機構跨部門審批工作的通知》(粵發改社會函〔2019〕2042號)的規定,社會力量申請劃撥國有建設用地用于建設非營利性醫療機構的,因尚不能完成醫療機構執業登記、社會服務機構登記,自然資源、衛生健康、民政、中醫藥主管部門要協調落實劃撥用地相關政策。民政部門對除經營場所外的相關資質作初步審查后,可向自然資源主管部門提供有條件的初審意見。自然資源主管部門可將民政部門的意見作為參考依據,按法定程序受理劃撥用地申請。

  (二)依據《國土資源部關于貫徹落實<國務院關于促進節約集約用地的通知>的通知》(國土資發〔2008〕16號)的規定,市、縣自然資源主管部門在受理劃撥用地申請、發放劃撥用地決定書后要及時向社會公示建設項目劃撥用地相關信息。

  第十九條(辦理協議出讓國有建設用地使用權)符合《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)的相關條件和要求的國有建設用地使用權,可以協議方式出讓,按照《協議出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資發〔2006〕114號)辦理出讓手續。以協議方式出讓國有建設用地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。原劃撥、承租國有建設用地使用權人申請辦理協議出讓,以及劃撥國有建設用地使用權轉讓申請辦理協議出讓的,除劃撥決定書、租賃合同、法律、法規、行政規定等明確應當收回國有建設用地使用權重新公開出讓的外,經依法批準,可采取協議方式出讓。

  (一)以長期租賃方式提供各種用途的國有建設用地,符合《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)的可采取協議方式,參照以協議方式出讓國有建設用地使用權的規定辦理。

  (二)依據《廣東省人民政府關于印發廣東省進一步擴大對外開放積極利用外資若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕78號)的規定,外商投資企業名下的存量建設用地符合“三舊”改造政策規定,用地行為發生在2009年12月31日之前的,允許其納入改造范圍。政府實施舊城改造,需要搬遷的外商投資工業項目符合國家產業政策的,經市、縣國土資源主管部門審核并報同級人民政府批準,可以協議出讓或租賃方式為其重新安排工業用地。

  (三)依據《廣東省人民政府關于促進高新技術產業開發區高質量發展的意見》(粵府〔2019〕28號)的規定,高新區內原土地權利人利用現有科研、工業用地建設孵化器項目且符合“三舊”改造條件的,可以協議出讓方式供地,并可按租售限制條件實行差別化地價。

  (四)依據《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展健身休閑產業的實施意見》(粵府辦〔2017〕34號)的規定,利用現有健身休閑設施用地、房產增設住宿、餐飲、娛樂等商業服務設施的,經批準可以協議方式辦理用地手續。

  (五)依據《廣東省人民政府辦公廳印發關于支持鐵路建設推進土地綜合開發若干政策措施的通知》(粵府辦〔2018〕36號)的規定,分層設立的建設用地使用權,不符合《劃撥用地目錄》的,可按協議方式辦理有償用地手續。鐵路項目法人單位依法取得的劃撥用地,因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的,可按國辦發〔2014〕37號文規定采取協議方式辦理用地手續。

  (六)依據《廣東省自然資源廳關于印發完善城市停車場用地配套政策若干措施的通知》(粵自然資規字〔2018〕4號)規定,新建獨立占地的停車場用地、同一宗用地公告后只有一個意向用地者的,可以協議方式供地。

  (七)依據《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資規字〔2018〕3號)的規定,涉及“三舊”改造的供地,屬政府收購儲備后再次供地的,必須以招標拍賣掛牌方式出讓,其余可以協議方式出讓。以協議方式出讓的,必須履行地價評估、集體決策、結果公示程序,根據市場價格綜合確定出讓底價。

  第二十條(辦理招標、拍賣、掛牌方式出讓國有建設用地使用權)依據《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)的規定,工業(不含采礦)、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。市、縣人民政府自然資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準。確定招標標底,拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價,投標、競買保證金,應當實行集體決策。招標標底和拍賣掛牌的底價,在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況,編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括出讓公告、投標或者競買須知、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、中標通知書或者成交確認書、國有建設用地使用權出讓合同文本。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。

  第二十一條(辦理租賃國有建設用地使用權)國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地,應實行短期租賃,短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地,應實行長期租賃,租賃期限不得超過20年。

  依據《規范國有土地租賃若干意見》(國土資發〔1999〕222號)的規定,國有土地租賃,可以采用招標、拍賣或者雙方協議的方式,有條件的,必須采取招標、拍賣方式。以長期租賃方式提供各種用途的國有建設用地,符合《協議出讓國有土地使用權規定》的可采取協議方式,參照以協議方式出讓國有建設用地使用權的規定辦理。采用雙方協議方式出租國有土地的租金,不得低于出租底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準,協議出租結果要報上級土地行政主管部門備案,并向社會公開披露,接受上級土地行政主管部門和社會監督。

  第二十二條(以先租后讓、租讓結合、彈性年期方式供應國有建設用地使用權)產業用地可以采取先租后讓、租讓結合、彈性年期方式供應。先租后讓,是指供地方先行以租賃方式提供用地,承租方投資產業用地項目達到約定條件后再轉為出讓的供應方式。租讓結合,是指供地方先行以租賃方式提供用地,承租方投資產業用地項目達到約定條件后再將部分用地保持租賃、部分用地轉為出讓的供應方式。彈性年期,是指整宗土地以低于對應用途國有建設用地使用權出讓法定最高年限的使用年期出讓的供應方式。以租讓結合方式使用土地的,租賃部分單次簽約時限不得超過20年,可以續簽租賃合同。依法必須以招標拍賣掛牌方式出讓國有建設用地使用權的土地實行先租后讓、租讓結合的,招標拍賣掛牌程序可在租賃供應時實施,在承租方使用租賃土地達到合同約定條件后需辦理出讓手續時,可采取協議方式出讓。

  (一)依據《廣東省人民政府關于印發廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕79號)、《廣東省人民政府關于印發廣東省進一步擴大對外開放積極利用外資若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕78號)、《廣東省自然資源廳 廣東省發展和改革委員會 廣東省工業和信息化廳 廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省生態環境廳 廣東省市場監督管理局關于印發進一步降低用地成本促進中小企業發展若干政策措施的通知》(粵自然資規字〔2019〕8號)的規定,工業用地出讓最長年限為50年,根據企業意愿,對有彈性用地出讓需求的工業企業實行彈性年期出讓供地,按照出讓年期與工業用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數,對屆滿符合續期使用條件的,可采用協議出讓方式續期。以先租后讓方式供應的工業用地,租賃期滿達到合同約定條件的,在同等條件下原租賃企業優先受讓。

  (二)依據《廣東省自然資源廳關于印發完善城市停車場用地配套政策若干措施的通知》(粵自然資規字〔2018〕4號)規定,支持各地以租賃、先租后讓、彈性年期出讓、作價出資(入股)等方式供應停車場用地,以先租后讓方式供地的,租賃期滿達到合同約定條件的,在同等條件下原租賃企業優先受讓;彈性年期出讓方式供應的,出讓年限原則上不超過20年;以租賃方式供應的,租賃年限應在合同中約定,最長租賃期限不超過20年。

  第二十三條(以作價出資(入股)方式供應國有建設用地使用權)國有建設用地使用權作價出資(入股)是指國家以一定年期的國有土地使用權作價,作為出資投入改組后的新設企業,該土地使用權由新設企業持有,可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。各地以作價出資(入股)方式供應土地使用權時,可參照出讓程序,由省(市、縣)人民政府自然資源主管部門會同城市建設、房產管理部門共同擬定方案,報經同級人民政府批準后,由省(市、縣)人民政府自然資源主管部門實施。自然資源主管部門在辦理以作價出資(入股)方式供應國有建設用地使用權時,應當依據《企業國有資產法》提請本級人民政府授權特定機構履行出資人職責。

  (一)依據《國務院辦公廳關于加強鮮活農產品流通體系建設的意見》(國辦發〔2011〕59號)《廣東省人民政府辦公廳關于加強我省農產品流通體系建設的實施意見》(粵府辦〔2012〕47號)的規定,政府投資建設不以盈利為目的、具有公益性質的農產品批發市場,可按作價出資(入股)方式辦理用地手續,但禁止改變用途和性質。

  (二)依據《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規〔2016〕20號)的規定,對可以使用劃撥土地的能源、環境保護、保障性安居工程、養老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設施等項目,除可按劃撥方式供應土地外,鼓勵以出讓、租賃方式供應土地,支持市、縣政府以國有建設用地使用權作價出資或者入股的方式提供土地,與社會資本共同投資建設。支持各地以土地使用權作價出資或者入股方式供應標準廠房、科技孵化器用地。

  (三)國有企業原使用的生產經營性劃撥土地使用權,符合國家有關行業、企業類型和改革需要的,可采用作價出資(入股)方式進行有償使用。

  (四)依據《廣東省人民政府關于印發廣東省進一步擴大對外開放積極利用外資若干政策措施(修訂版)的通知》(粵府〔2018〕78號)的規定,對外商與政府共同投資建設的醫療、教育、文化、養老、體育等公共服務項目,可使用劃撥土地的,允許采用國有建設用地作價出資或入股方式供應土地。

  (五)依據《廣東省人民政府關于鼓勵社會力量興辦教育促進民辦教育健康發展的實施意見》(粵府〔2018〕36號)的規定,支持國有資產依法參與舉辦非營利性民辦學校,鼓勵以國有建設用地使用權作價出資或者入股等方式提供土地依法與社會資本共同舉辦民辦學校。

  (六)依據《廣東省人民政府辦公廳關于促進企業兼并重組的實施意見》(粵府辦〔2012〕99號)的規定,對省重點發展產業企業兼并重組項目所涉及的原生產經營性劃撥土地,經省自然資源廳批準后可以國家作價出資(入股)方式處置。

  第二十四條(配套設施建設納入土地供應條件的情形)

  (一)依據《國務院辦公廳關于推進養老服務發展的意見》(國辦發〔2019〕5號)、《國務院辦公廳轉發衛生計生委等部門關于推進醫療衛生與養老服務相結合指導意見的通知》(國辦發〔2015〕84號)、《國務院辦公廳關于加快新能源汽車推廣應用的指導意見》(國辦發〔2014〕35號)、《國土資源部 發展改革委 科技部 工業和信息化部 住房城鄉建設部 商務部關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》(國土資規〔2015〕5號)、《國土資源部 住房和城鄉建設部 國家旅游局關于支持旅游業發展用地政策的意見》(國土資規〔2015〕10號)、《關于支持電影發展若干經濟政策的通知》(財教〔2014〕56號)和《廣東省人民政府辦公廳關于促進醫療衛生與養老服務相結合的實施意見》(粵府辦〔2016〕78號)、《廣東省人民政府辦公廳關于加快新能源汽車推廣應用的實施意見》(粵府辦〔2016〕23號)、《廣東省人民政府關于加快新能源汽車產業創新發展的意見》(粵府〔2018〕46號)、《關于支持廣東省電影發展若干經濟政策的通知》(粵財教〔2015〕22號)等的規定,對新能源汽車充電設施、無線通訊基站、分布式光伏發電設施、社區居家養老(醫療、體育、文化)服務設施、電影院(影廳)、旅游廁所等布點分散、單體規模小、對其他建筑物構筑物有密切依附關系的產業配套設施,允許在新供其他建設項目用地時,將其建設要求納入供地條件。

  市、縣自然資源主管部門應主動告知相關部門上述配建政策,對相關部門提出的配建和建成后資產移交及運營管理要求,市、縣自然資源主管部門經研究認定符合控制性詳細規劃和用地標準,且不影響供應環節的公平、公正競爭的,可依法先將配建要求納入規劃條件后,再行納入供地條件。

  (二)依據《廣東省自然資源廳關于印發完善城市停車場用地配套政策若干措施的通知》(粵自然資規字〔2018〕4號)的規定,單獨新建停車場在不改變用地性質、不減少停車泊位的前提下,允許配建一定比例的附屬商業建筑面積,原則上不超過20%,具體比例由各地根據實際情況確定。城市公共交通停車場用地綜合開發配建商服設施,采取劃撥方式供地的,配建的附屬商業建筑面積土地可按市場評估價格有償使用。

  第二十五條(企業轉型涉及的用地)

  (一)依據《國務院關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見》(國發〔2012〕39號)、《國務院辦公廳關于促進內貿流通健康發展的若干意見》(國辦發〔2014〕51號)、《國務院辦公廳關于推進城區老工業區搬遷改造的指導意見》(國辦發〔2014〕9號)、《關于支持鋼鐵煤炭行業化解過剩產能實現脫困發展的意見》(國土資規〔2016〕3號)和《廣東省人民政府關于加快現代流通業發展的若干意見》(粵府〔2012〕138號)、《廣東省人民政府關于促進內貿流通健康發展的實施意見》(粵府函〔2015〕298號)等的規定,對舊城區改建需異地搬遷改造的城區商品批發市場等流通業用地、工業用地,在收回原國有建設用地使用權后,經批準可以協議出讓方式為原土地使用權人安排用地,有土地使用標準要求的,應按標準安排同類用途用地。

  (二)依據《國務院辦公廳關于印發文化體制改革中經營性文化事業單位轉制為企業和進一步支持文化企業發展兩個規定的通知》(國辦發〔2018〕124號)的規定,經營性文化事業單位轉制涉及的原劃撥土地,轉制后符合《劃撥用地目錄》的,可繼續以劃撥方式使用;不符合《劃撥用地目錄》的,應當依法實行有償使用。

  (三)依據《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》(粵國土資規字〔2017〕3號)的規定,政府實施城鄉規劃進行舊城區改建,需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的,經市、縣國土資源主管部門審核并報同級人民政府批準,收回原國有土地使用權,以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地。

  第五章  土地供應價格

  第二十六條(土地價格評估)依據《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(國土資廳發〔2018〕4號)的規定,政府在供應產業用地前應依據土地估價結果和產業政策綜合確定底價。產業用地價格評估應遵循出讓地價評估技術規范,至少選擇兩種方法,且須包括收益還原法、市場比較法、剩余法中的一種方法,以及成本逼近法、公示地價系數修正法中的一種方法。

  對于存在可比交易實例的,宜首選市場比較法評估。對于缺乏市場交易的,可從同類產業的客觀運營收益中剝離出土地收益,通過收益還原法評估地價。對于尚無明確收益資料的新興產業用地,可通過相同或類似產業的投資分析資料等分析預測其正常收益,合理分配評估方法權重確定評估結果。對于國家予以政策扶持的產業類型,應遵循區分市場定價與政策優惠的原則,評估該類用地的正常市場價格后,綜合考慮產業政策予以修正,確定基于相關政策約束下的參考價格。

  依據《廣東省國土資源廳關于進一步規范土地出讓管理工作的通知》(粵國土資規〔2017〕2號)規定,市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前采用公開方式委托土地估價中介機構進行地價評估,由土地估價師完成土地估價報告,并按要求由報告出具方履行電子備案程序,取得電子備案號。因改

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